耐心等待牛市的到来。。。。。。
原创 RealMartin 安全边际与价值投资 2023-06-16 00:00 发表于湖北
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好久没有写文章了，总是三天打鱼，两天晒网。这样子总是不好，写文章这件事还是需要坚持的。笔耕不辍。但是呢，写文章也不知道该写什么，还是在摸索。既不写读书笔记了，也不写股票分析了，至于投资体系，基本上也成型了，也没啥还需要写的。总之，现在是看的多，写的少；研究的多，操作的少，股票也是持仓不动，只有加仓，没有换仓。
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现在，房地产行业仍然是热点，就接着聊聊房地产的事吧。
1.先讲一个悲伤的故事
古语有云：兴，百姓苦；亡，百姓苦。
翻译一下：盛世的韭菜，乱世的炮灰。
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现在，买房致富的故事少了，买房返贫（破产）的倒是听了不少。
从去年初至今，中部省会W市的房价已经跌去了20%+。
2020年，小刘买了一套房子，面积100+平米，每平米单价2.4万多，总价250多万。如今，房价已经跌到1.8w，这一下子就跌去了23.4%，直接损失了60万。由于无法使用公积金贷款，买房时用的是商贷。如果算上房贷利息，那就直接损失了100多万。
这故事还没完。
现在，经济形势不好，互联网的就业环境也不是很友好，小刘换了工作以后，收入大幅降低，月入1.4万，而这些也只是刚好够还房贷，并且小刘还有装修贷。我们都知道，房贷大部分都是三十年。
也就是说，每天辛辛苦苦的内卷，最后赚的钱全部上交给房子了，这算是个房地产和银行打工了。
人生又能有几个三十年。
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这位朋友要想解套，要么房价暴涨，超过上一个高点；要么收入暴涨，可以直接提前还款。否则，未来的日子会很难过.......
一眼望不到头的苦日子，总是很容易让人绝望。
这两年，买房高位站岗的人不少，停工烂尾的也很多。尤其是停工烂尾的楼盘，直接击溃了潜在购房人的信心，这也进一步加剧了房地产的危机。预计未来两年内房价基本触底，所以刚需人群现在可以考虑这两年购房了，但是需要注意的是，要买现房或二手房（次新房），慎买新房。另外，买房不要加太高的杠杆，需要提前做好现金流筹划。
2.房地产也是有周期的
二手房多了，法拍房也多了。以武汉为例：
二手住房新增挂牌房源增加了：2023年3月，武汉市二手住房新增挂牌房源15271套，环比增加15.67%，同比增幅20.71%；4月，武汉市二手住房新增挂牌房源12329套，同比增幅27.66%。
二手住房挂牌价降低了：2023年4月，武汉二手住宅总体挂牌价格为17136.88元/平方米，较今年3月下跌1.93%，较去年同期跌9.47%。其中新增房源挂牌价格18254.91元/平方米，较2023年3月份下跌0.68%，较去年同期跌4.88%。
二手房成交周期拉长了：3月份平均成交周期约90天，5月拉长至120天以上。
法拍房挂牌数量激增，成交量却不升下降：中指研究院发布的数据显示，2022年，我国法拍房共挂拍60.6万套，同比增长35.7%，全国法拍房市场规模已经增至1.4万亿元。不过，但受法拍房限购政策、楼市下行等因素影响，2022年法拍房市场成交量不升反降，共成交11.8万套，同比下降14.9%。
前两年，很多人抱着“房价只涨不跌”的心态，冲进了房市。2017年以前，买房子的很多还是刚需；2017年以后，买房子的就有很多投资客了。现在急于出售二手房的，有的是因为前几年购房投资，加上用了杠杆，主动或者迫于资金压力被动去杠杆；还有的是出于改善型需求，出售一些老房子，换大户型的新房。
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万物皆周期。经济周期是社会运行的规律，也是自然规律。
牛熊转换属于经济周期。一个完整的投资周期才能做一遍完整的投资者教育。
房地产是有周期的，只是周期比较长而已。房产是大宗商品，大宗商品的流动性不如股票，而房地产的周期也确实比股市牛熊周期长。据经济学家们的统计，各国的房地产的周期大概是18年至25年。1994年，中国实行分税制改革，距今已经有29年了。也就是说，1994年以后，中国的住房才完全实现市场化。资本主义经济周期是有一定的规律性的。实际上，在市场化的经济体制下，大部分的商品都是具有周期性的特点。1994年以后房地产市场，就可以借用房地产周期的国际经验来理解了。
什么是房地产周期？
房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，复苏—繁荣—衰退—萧条循环往复的四个环节。
（1）复苏与增长阶段：此时，表现为上一轮的萧条使房地产经济陷入长期低迷，自住需求者入市，投资、投机需求基本不存在，价格、租金价格低下。房价开始回升，少数投机者入市，市场交易量增加空置率下降。各种因素带动房价继续缓慢回升，市场充满乐观情绪，投资者信心饱满，市场预期良好，房地产投资转而旺盛。
（2）繁荣阶段：此阶段比复苏阶段要短，巅峰期稍纵即逝。具体表现为：房地产开发量激增、品种增多，投机者活跃，市场投机需求高于自住需求。政府开始出台政策限制炒房，投机热情继续旺盛，自住需求者基本退出市场，实际上已经是有价无市。进而新增投资数量下降，销售难度加大，交易量下降，空置率增加，市场出现悲观情绪，持币观望。
（3）危机与衰退阶段：当投资和投机需求无法转换为消费需求，高房价将真正的自住需求者排斥出市场而仅靠投机资金支持时，就预示着房地产周期的拐点降至—由盛转衰。衰退，即连续两个季度经济将出现负增长。此阶段表现为：交易量萎缩，房地产投资下降，市场悲观情绪加强。受一些突发利空性消息或事件影响，房价急剧下降，炒家惊恐抛售，房地产价格暴跌。进而小开发商纷纷破产，部分在建工程烂尾，大量投机者被套牢，血本无归，房地产业失业人数激增。
（4）萧条阶段：经过急速而又痛苦的危机爆发后，房地产周期进入持续时间相当长的萧条阶段。萧条是一种严重的经济衰退，意味着经济崩溃。表现为：房价和租金持续下降，交易量锐减，空置率居高不下，大量房地产商破产。大萧条末期房地产泡沫挤出，市场正常需求缓慢增长，政府减少限制性干涉，市场波动开始平稳。房地产慢慢过度到下一个复苏与增长周期。
简单点讲，房地产市场的表现主要受经济周期、利率政策、人口趋势的影响。第一，经济周期可以通过影响人均可支配收入和利率政策来影响房价趋势。经济形势好的时候，大家可支配收入不断提高，房地产的需求增加，房价逐渐普涨，此时为了避免经济过热和通货膨胀，政府逐步加息，经济进入通缩阶段，同时大类资产（含房产）价格随之下跌，反之亦然。第二，利率政策本身可以影响房地产市场的供需力量。利率提高时，房贷利息会增加，一方面具有还本付息能力的潜在购房人减少，当下的购房需求随之缩减，另一方面也增加存量贷款人的房贷支出（浮动利率机制），抑制其他消费支出。2007年美国次贷危机爆发的导火索就是美联储的加息政策，由于美联储加息，经济进入通缩阶段，大家的收入减少，同时在浮动利率机制下，存量贷款人的利息却是增加的，2006年的房贷违约率逐步增加并引发了2007年的次贷危机，最终演变为2008年的国际金融危机。第三，人口增加则会增加房地产需求，反之则减少需求。
3.房地产春天即将到来
据统计，A股房地产上市公司共有114家，当前被“披星戴帽”的A股房企有14家，其中12家于今年被交易所实施风险警示。截至6月6日收盘，有8家房企（包含锁定“面值退市”）成为了未超过1元/股的仙股，若股价连续20个交易日低于1元，便会被实施强制退市。
目前，上市房企“退市潮”进行中，蓝光、泰禾、阳光城等进行中，还有八九家排队候补中。
观察比较一下退市房企的特征，可以总结出他们的共同特点：高负债、高杠杆、高周转。
过去多年火爆的楼市，大量房企走上长期高负债、高周转、高杠杆的发展路线，这种模式需要顺风顺水的环境保驾护航。也就是说，在房地产周期的上升阶段，“三高模式”使房企充分享受红利。需要特别说明的是，棚改货币化安置政策让三四线城市的房地产市场背离了经济基本面，不懂得这个道理的房企选择重仓了三四线城市，终究是吃了亏。
君以此兴，必以此亡。高杠杆总是双刃剑，房地产周期一旦逆转，没来得及降负债的地产商就要随之沉沦。一个完整的房地产周期，同样会对房地产商们进行一个完整的投资者教育。
如果说上一个房地产时代属于“高负债、高杠杆、高周转”的地产商们，那么下一个时代将属于“低负债、低杠杆”的地产商们。
未来的房地产市场规模会缩小，也就是说，不再需要现在这么多的房企了。现在，房地产市场加速出清。触发退市风险的房企多数是出险房企，而退市会对企业品牌、信誉、股票流通性以及融资能力等带来直接负面影响。在此背景下，出险房企应该尽快达成债务重组方案，恢复企业正常经营，依靠经营回血来化解各项风险，重塑投资者信心。整体看，2023年以来，行业基本面逐步修复，房企退市将是市场加速出清的过程，对整个行业影响有限。
房地产行业的春天仍然会来临，只是一代新人换旧人，牌桌上的人换了一批又一批。
4.现在是经济周期底部
委婉的说，这一轮的经济周期底部，实际上是房地产不景气引发经济不景气。
2015年底以来的房价暴涨，集聚了巨大的市场风险，这些风险又逐步从2020年开始逐步爆发。
上海清算所于2020年3月6日披露文件显示，新华联控股应于当日兑付的2015年度第一期中期票据（债券简称15新华联控MTN001），截至兑付日终，公司未能按照约定筹措足额兑付资金，“15新华联控MTN001”不能按期足额兑付本息，已构成实质性违约。由此，新华联控股成为首个因新冠肺炎疫情影响而出现债务违约的房企。
而房企商票的逾期始于2021年三季度。由于监管层对房企融资端、拿地端、销售端等维度全面收紧，部分前期高度依赖融资的民营房企陆续发生商票逾期事件。2022年，越来越多的民营房企爆发流动性危机，加上当时房企融资渠道尚未恢复，商票逾期开始集中爆发。根据2022年上海票交所连续披露的《持续逾期名单》，2022年以来，房地产项目公司商票逾期的个数从1月末的135个急速攀升至12月末的3322个，占全部商票逾期企业的比重从1月末的24%上升至68%。
实际上，监管层一直在忙着拆弹。2015年以来，我国经济进入了一个新阶段，主要经济指标之间的联动性出现背离，经济增长持续下行与CPI持续低位运行，居民收入有所增加而企业利润率下降，消费上升而投资下降，等等。所以，2015年底，我国提出来供给侧结构性改革，从提高供给质量出发，用改革的办法推进结构调整，矫正要素配置扭曲，扩大有效供给，提高全要素生产率和社会生产力水平，促进经济社会持续健康发展。2016年，监管部门坚持去杠杆、去通道业务，让银行业务回归本源。其中很重要的一部分，即是压缩影子银行。实际上不仅仅银行，非银行金融机构也被监管部门要求回归主业。也就是这一年,英国《金融时报》撰文指出,中国的影子银行可能成为中国式“雷曼破产危机”的源头。2017年，我国提出打好防范化解重大风险攻坚战，在这个大背景下，拉开了金融严监管的序幕，比如要重点打击金融体系的“资金空转”和“空转套利”。2018年，银监会和保监会合并，开始对保险业加强监管，对互联网资产管理业务进行规范，出台“资管新规”（《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》），发布《商业银行理财业务监督管理办法》等多个文件规范资管业务。这些业务本质上属于影子银行业务，具有贷款性质却存在监管力度小甚至缺少监管，无疑暗藏金融风险，加剧了金融体系的不稳定性。只有加强监管并规范表外业务，才能消除金融风险。这一年，证监会也在不断加强对私募基金和资管业务的监管。回顾2019年,金融去杠杆成为贯穿监管的主旋律。如银监会方面出台银行理财业务监管新规，提高了非标以及权益资产的准入门槛，持续推动金融去杠杆，通过限制投资范围、限制通道、降低期限错配等措施防范金融风险。2020年，央行、银保监会等机构提出针对房地产企业提出“三道红线”指标，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。该政策于2021年初正式实施，推动房企降负债。经过多年的高速发展，房企已经开始“泛金融化”，具有了金融机构的一些特征，如高杠杆、高负债等，又由于房企的负债与金融机构密切相关，这些势必为金融体系乃至整个经济体系造成了巨大的风险。推动房企去杠杆的决策肯定是正确的，只是说整个节奏是不是可以再放缓一点，让房地产软着陆。2022年，金融去杠杆仍然是贯穿监管的主旋律，出台《金融稳定法（草案）》，成立金融稳定保障基金，规范金融机构资产管理业务、商业银行互联网贷款业务等，并加强监管平台经济、金融租赁公司项目公司等。2023年，ZJW刊发文章《坚决打赢反腐败斗争攻坚战持久战》，明确提出破除“金融精英论”“唯金钱论”“西方看齐论”等错误思想，整治过分追求生活“精致化”、品味“高端化”的享乐主义和奢靡之风，同时金融业也迎来了降薪潮。破除金融精英本质上是马克思主义政治经济学的意识形态反映。马克思认为，“资本”参与制造价值，但不创造价值。近年来，国家一直在强调要‘共同富裕’、避免产业资本‘脱实向虚’。金融行业的降薪主要也是推动共同富裕的一部分工作。金融业通过高薪吸引了人才，某种程度上形成了对其他行业的挤压，一方面人才都去了金融业，另一方面也提高了其他行业的用人成本。打掉金融业的高薪，引导更多的人才去实体企业创造价值。所以，这些年金融从业人员会觉得很难过，这实际上是推动经济改革以及对经济体系和金融体系进行拆弹的阵痛。
说这么多是为了讲清楚：2016年年底中央经济工作会议首次提出的“房住不炒”（房子是用来住的，不是用来炒的）政策，实际上是打好防范化解重大风险攻坚战的一部分。而领导人讲的“房地产是国民经济的支柱产业”只是陈述客观事实，并不是就要放松“房住不炒”的政策。而ZY乃至地方陆续出台的一些列房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，最终目的也是为了化解房地产风险，促进房地产市场平稳健康发展。
然而，这一轮的房价下跌，削弱了企业和个人的资产负债表。房贷的利息总是需要企业利润或者个人的工资收入偿还的。对于企业来讲，持有房产贬值，资产端受损，资产负债率上升，为了满足融资的条件，就需要降低负债率，一方面经营利润就要拿来偿还负债，而不是为了扩大化生产，经济增长就会迟缓甚至停滞，另一方面就要降本增效，裁减各类成本费用如裁员降薪，这就降低了居民总收入，进而削减了消费支出。当失业率增加和降薪发生时，而房贷的降幅并不一致甚至是刚性的，个人为了还贷就必须节衣缩食，这就抑制了消费需求，进而削减了社会生产。另外，大家对经济形势和未来收入的预期也会比较悲观。整个经济体就进入了通缩阶段。企业和个人去杠杆是痛苦的，而大家都去杠杆的时候，就变成了社会性的通货紧缩，这就是辜朝明所说的资产负债表衰退。
此时，我们就看到了，银行的存贷款利率不断降低，但是存款却是不断增加的。大家消费意愿不强，而企业也没有扩大生产的意向。积极的货币政策和财政政策也就存在着必要性。
5.耐心等待牛市的到来
一般情况下，当经济形势不好时，为了刺激经济会降低利率，房地产市场或股市会迎来一波牛市行情。我们需要知道以下几点内容：第一，银行等金融机构的考核利润并不会因为经济形势不好而降低，甚至会逆周期增加，那么金融机构为了实现考核利润目标，在利率降低的条件下就必须放大贷款数额。此时，经济形势不好，实体企业需要的资金是有限的，多余出来的资金势必要绕道进入房市或者股市。第二，房市不景气，那就只有股市能容纳剩余资金了。第三，利率降低会影响估值中枢，提高基准市盈率。也就是说，对股权等资产要求的回报率会随之降低，即市盈率和估值会上升。第四，利率政策的传导过程一般需要半年以上。
持股等待。
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